Kiracıların Çıkarılması (Tahliyesi)

Kiraya veren ile kiracı arasında tesis edilen bağ, hukuken kira sözleşmesi çerçevesinde değerlendirilir. Bu ilişki gereği kiracı, taşınır veya taşınmaz malı kullanabilmek için kiraya verene belirli bir bedel ödemekle yükümlüdür.

Kiraya veren de sahip olduğu taşınır veya taşınmaz malı kiracıya kullanma hakkı tanımakla yükümlüdür. Kira sözleşmesi taraflarına hem kiraya veren hem de kiracıya bazı haklar ve sorumluluklar getirir. Kiracı, kira bedelini ödeyerek malı kullanma hakkı elde ederken, kiraya veren de bu bedeli tahsil eder.

Konut veya çatılı iş yerleri için uygulanan prosedürler genellikle birbirine yakındır. Kiracı tahliyesi sürecinde, yasal düzenlemeler kiracıyı daha fazla koruma altına alırken, kiraya verene de belirli haklar tanınmıştır.

Kiraya veren, kiracıyı tahliye edebilmek için geçerli ve hukuki dayanağı olan sebeplere sahip olmalıdır. Bu kapsamda kiraya verenin ileri sürebileceği haklı gerekçe örnekleri şunlardır:

• Kiracının kirasını ödememesi (temerrüde düşmesi),
• Aynı kira dönemi içinde iki kez yazılı ihtar yapılması,
• Kiracıdan tahliye taahhütnamesi alınması,
• Kiraya verenin kendisi veya yakınlarının taşınma ihtiyacı,
• Kira sözleşmesinin ihlal edilmesi,
• On yıllık kira süresinin tamamlanması,
• Taşınmazda önemli tadilat veya yıkım gerekliliği,
• Kiracının mülkiyetinde başka bir konut bulunması,
• Kiracının komşuların huzurunu bozması,

Kiracıyı Çıkarma Yolları (Kiracılar Nasıl Çıkarılır?)

Kiracının tahliye edilebilmesi için, kanunda belirlenen şartların gerçekleşmiş olması zorunludur. Türk Borçlar Kanunu’nun 354. maddesi, kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerinin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini açıkça hükme bağlamaktadır.

Sözleşme belirli veya belirsiz süreli olsa da, sürenin sona ermesi tek başına kiracının tahliyesi için yeterli bir sebep sayılmaz. Tahliye ancak yasal düzenlemelerde belirtilen geçerli nedenler gerçekleştiğinde mümkündür.

Kiraya veren, haklı bir sebep olmadan kiracıyı tahliye edemez. Haklı nedenlerin varlığı durumunda ise sözleşme feshedilerek kiracı taşınmazdan çıkarılabilir. Kiracının kendi isteğiyle çıkmadığı durumlarda, kiraya verenin geçerli bir gerekçesi yoksa tahliye mümkün değildir.

Kiranın Ödenmemesi Sebebiyle Kiracının Çıkarılması

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiracıya yazılı olarak iki kez ihtar gönderilmesi tahliye sebebi oluşturur. Öte yandan, kira sözleşmesi bir yıl veya daha uzun ise, kiracı bir kira yılı içinde veya bunu aşan sürede iki kez kira ödemediği yönünde yazılı ihtar almışsa, kiraya veren dava açarak kiralananı tahliye ettirebilir.

Kiracının bir yıl içinde iki defa kira ödememesi ve kiraya verenin bu durumu yazılı olarak bildirmesi şarttır. Tahliye davası açılabilmesi için kiraya verenin iki haklı ihtar yapması gereklidir. Kiracı kira borcunu ödemediğinde temerrüt sebebiyle ihtarname gönderilir.

Bu ihtarname ile kiracıya, borcunu 30 gün içinde ödemesi gerektiği ve ödenmezse sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Kiracı bu süre içinde ödeme yaparsa tahliye gerçekleşmez. Ödeme yapılmadığı takdirde icra takibi başlatılması gerekir.

Kiracıya karşı tahliye amaçlı başlatılan icra takibi, hem kiracının tahliyesini sağlar hem de ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini mümkün kılar. Sadece kira bedelinin talep edilmesi halinde ise ilamsız icra takibi yapılır.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Çıkarılması

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirlenen süre sonunda taşınmazı boşaltacağını resmi olarak taahhüt ettiği bir belgedir. Hukuki olarak usulüne uygun hazırlandığında, kiracının tahliyesi için dayanak oluşturur. Bu belge, kanunda öngörülen şartlara uygun şekilde düzenlenmelidir.

Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra, kiracı tarafından yazılı ve geçerli şekilde imzalanmış olan tahliye taahhütnamesi, tahliye tarihini açıkça belirtmelidir. Kiracı taahhüt edilen sürede taşınmazı boşaltmazsa, süre dolduktan sonra bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Ayrıca, tahliye talebiyle icra takibi de başlatılabilir.

Kiraya Verenin İhtiyacı Sebebi ile Kiracının Tahliyesi

Kiraya veren veya yakınları konuta ihtiyaç duyduğunda, kiracıdan evi boşaltması talep edilebilir. Yakınlar arasında kiraya verenin üstsoyu, altsoyu, eşi ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler yer alır. Bu kişilerin gerçek ihtiyaçları varsa, tahliye talebi geçerli olur.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, her altı ayda bir fesih hakkı bulunur. Kiracıya en az üç ay önceden bildirim yapılması halinde, altı aylık sürenin sonunda sözleşme sona erdirilebilir. Bildirime rağmen kiracı evi boşaltmazsa, tahliye davası açılabilir.

Tahliye davası, fesih süresi sona erdikten sonraki bir ay içinde açılmalıdır. Ayrıca, ihtiyaç nedeniyle yapılan tahliyelerde, taşınmaz üç yıl boyunca eski kiracı dışında başkasına kiraya verilemez.

Tadilat Nedeni ile Kiracı Tahliyesi

Borçlar Kanunu’na göre, kiralanan taşınmazda önemli bir tadilat yapılması gerektiğinde, kiracıdan evi boşaltması istenebilir. Bu tadilatın ciddi nitelikte olması ve yapılacak çalışmalar sırasında evin oturulamaz hale gelmesi şarttır.

Eğer yapılacak tadilat basit ve önemsiz ise, kiracı bu gerekçe ile tahliye edilemez. Tadilat zorunlu, önemli ve evin kullanımını imkansız kılacak nitelikteyse, tadilat sebebiyle kiracının tahliyesi mümkündür.

Kiracı Kirasını Düzenli Ödediğinde Tahliye Edilebilir Mi?

Kira bedelini düzenli ödeyen bir kiracının tahliye edilmesi genel olarak zor bir süreçtir. Kiracının yan giderleri zamanında ve eksiksiz ödemesi, tahliye ihtimalini azaltan önemli unsurlar arasında yer alır. Ancak, bazı özel durumlarda, kirasını düzenli ödeyen kiracının da tahliye edilmesi mümkün olabilir.

Kiraya verenin kendisi, altsoyu, üstsoyu, eşi veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri ihtiyacı varsa, kiracının tahliyesi mümkün hale gelir.

Bunun yanında, kiralanan taşınmazda kapsamlı tadilat veya yeniden inşa gibi işlemler söz konusuysa ve bu durum gayrimenkulün kullanımını engelliyorsa, tahliye yapılabilir.

Ayrıca, kiraya veren tahliye taahhütnamesi aldıysa ya da kira sözleşmesi 10 yıllık süresini tamamladıysa, kiracının tahliyesi gerçekleştirilebilir.

Kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesi için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılması gerekir ve bu davada kiraya veren, ihtiyacını kanıtlamakla yükümlüdür.

Komşulara Rahatsızlık Veren Kiracının Tahliyesi Mümkün Müdür?

Komşularını rahatsız eden kiracının tahliyesi hukuken mümkündür. Kiracının komşuluk kurallarına riayet etme ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğü vardır. Bu yükümlülüklerin ihlali halinde tahliye davası açılabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi gereği, kiracı kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygılı olmak zorundadır. Bu yükümlülük tüm kira sözleşmeleri için geçerlidir. Yargıtay kararlarında da aşağıdaki gibi durumlar örnek gösterilmiştir:

• Kiracının sürekli sarhoş olarak eve gelmesi,

• Taşınmazda sürekli huzursuzluk yaratması,

• İyi komşuluk kurallarına uymaması,

• Kiralananı randevuevi gibi kullanması,

• Kiraya verene hakaret etmesi,

• Kiraya vereni ölümle tehdit etmesi,

• Evde devamlı gürültü çıkararak çevreyi rahatsız etmesi.

Bu tür hallerde kiraya veren, kiracıya yazılı bir ihtar gönderir ve 30 günlük bir düzeltme süresi tanır. Kiracının bu süre zarfında davranışlarını düzeltmesi beklenir. Eğer ihlaller devam ederse, kiraya veren sözleşmenin feshedileceğini resmi şekilde bildirir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra 10 yıl dolduğunda, ev sahibi kiracının tahliyesini talep etme hakkına sahip olur. Her kira yılından en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunularak, evin boşaltılması istenir. Kiracı bu bildirimi aldıktan sonra evi terk eder.

Eğer kiracı evi boşaltmazsa, ev sahibi tahliye davası açabilir veya icra takibi başlatarak tahliye işlemini gerçekleştirebilir.

Kirasını Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Kira bedelini ödemeyen kiracı, çeşitli yöntemlerle tahliye edilebilir. Bunlar arasında iki kez yazılı ihtar göndermek, temerrüt sürecini işletmek veya icra yoluna başvurmak bulunur. Kiraya veren, kiracının kira borcunu ödememesi durumunda en az iki kez yazılı ihtar göndererek tahliye davası açma hakkını elde eder.

Kira ödemeyen kiracıya öncelikle ihtarname gönderilir ve bu belgede 30 gün içinde borcun ödenmesi gerektiği bildirilir. Ayrıca, belirtilen sürede ödeme yapılmazsa kira sözleşmesinin feshedileceği ihtarnameye eklenir.

Kiracı belirtilen süre içinde borcunu öderse tahliye davası açılamaz. Ancak ödeme yapılmazsa, kiraya veren tahliye için icra takibi başlatabilir. Bu süreç hem kiracının tahliyesini sağlamak hem de ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini mümkün kılar.

Tahliye Davası

Tahliye davası, kiracının kiralananı boşaltmaması veya kira borcunu ödememesi durumlarında başvurulan hukuki bir yoldur. Bu davanın açılabilmesi için kiraya verenin kanunda belirtilen haklı sebeplere dayanması zorunludur.

Hukuk sistemi genel olarak kiracının haklarını koruma eğilimindedir, ancak mal sahibinin de sahip olduğu haklar çeşitli yollarla güvence altına alınmıştır. Tahliye davası açılmak istendiğinde, yetkili mahkeme genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi olup, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi görevli kabul edilir.

Kira hukukuna ilişkin meseleler karmaşık yapısı ve hukuki süreçlerin hassasiyeti nedeniyle uzman bir avukatlık bürosu tarafından titizlikle takip edilmelidir. Bu sayede hak kayıplarının önüne geçilerek en doğru çözümler sağlanabilir. Aklınıza takılan soruları sormak ve detaylı bilgi almak için bizimle irtibata geçebilirsiniz.